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Desalojos

La pandemia por coronavirus ha afectado a inquilinos y a caseros. Es necesario que se conozcan bien las partes de un contrato de arrendamiento, en el que se deben especificar los derechos y las obligaciones que deberán observar tanto el arrendador como el arrendatario. En algunos casos se requiere la intervención de un fiador o el aval de una empresa. Además, se pueden presentar desalojos, conoce cuáles son y qué hacer en estos casos.


Es importante conocer bien las partes de un contrato de arrendamiento para encontrar la forma de poder defenderte en caso de un desalojo o de un aumento desmedido en el monto de la renta. ¿No has podido cubrir tu renta? ¿Has recibido una notificación de desalojo? A continuación, te damos algunos consejos para defenderte y obtener la asesoría adecuada.


¿En qué medida la pandemia afectó a inquilinos y caseros?


La disminución de la actividad económica provocada por el COVID-19 ha causado muchos problemas para la población; uno de ellos, de los que más impacto ha tenido es la pérdida de empleos y la disminución de los salarios. La renta de una vivienda abarca entre un 30% y un 45% del presupuesto de una familia o una persona sola, por lo que la reducción de hasta un 50% en los ingresos representa una situación muy difícil para los arrendatarios en estos tiempos de pandemia.


El INEGI reportó mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) que las rentas en México bajaron un 0.04% y subió un 0.12% el alquiler de viviendas, la causa de esto es la inestabilidad económica que vivimos actualmente.


Contrato de arrendamiento: derechos y obligaciones del arrendatario y del arrendador


El artículo 2398 del Código Civil Federal, establece que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce un precio

cierto.


La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.


El arrendamiento es un contrato. De acuerdo con el artículo 1796 del Código Civil Federal, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley. Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley.


Todos los contratos deben observar los elementos de existencia y de validez de los mismos, tales como:

• Consentimiento, sin vicios y expresado de forma clara, en algunos casos la ley establece formalidades específicas para el cumplimiento de este requisito

• Objeto que pueda ser materia del contrato

• Capacidad para contratar

• Objeto, motivo o fin lícito


Es importante observar estos elementos para evitar que se declare la nulidad o inexistencia de tu contrato, y que puedas hacer valer los derechos y obligaciones contenidos en el mismo. En el caso del arrendamiento, la ley establece que la forma de celebrar este contrato debe constar por escrito.


Los contratos se rigen por la voluntad de las partes, es decir, puedes pactar las cláusulas del mismo mientras éstas no contravengan lo dispuesto en la ley, en caso de que algo no haya sido pactado se atenderá a lo dispuesto en el Código Civil.


Es importante que conozcas tu contrato y tengas a la mano una copia del mismo para poder defenderte si es que existiese algún problema.


A continuación te presentamos los derechos y obligaciones más comunes en este contrato, sin embargo debes tener en cuenta que ambas partes pueden pactar otros derechos u obligaciones que consideren necesarios.




Aspectos más importantes de un contrato de arrendamiento


Cuando se firma un contrato de arrendamiento, se deben conocer bien sus cláusulas ya que en el futuro es posible que sean utilizadas para tu beneficio o que pretendan ser utilizadas en tu perjuicio, según sea el caso.


Los cinco puntos más importantes en un contrato de arrendamiento son:


▪ Nombres del arrendador y arrendatario.

▪ Ubicación y descripción del inmueble: el contrato debe especificar la dirección de la vivienda, los metros cuadrados que abarca, su descripción estructural y la posición de las áreas comunes. Es importante añadir una descripción detallada de cómo es entregado el inmueble y si tiene daños estructurales.

▪ Monto de la renta: el monto debe ser mensual, pero en algunos casos se puede acordar que sea semestral y hasta anual. También se deben acordar los aumentos después de cierto tiempo. Es necesario incluir cláusulas que puedan darte un respiro como inquilino, como es el caso de alguna donde se estipule cuánto tiempo tienes de tolerancia al mes para el depósito de la renta y facilidades para cubrirla en plazos si es necesario.

▪ La garantía, en su caso: en la mayoría de los contratos de arrendamiento se solicita un fiador o aval para que cumpla con los pagos en caso de que el deudor no lo haga.

▪ Destino del inmueble: se debe hacer mención expresa del destino del inmueble arrendado, para que se haga uso correcto del mismo.

▪ Vigencia del contrato: una renta puede ser pactada por meses o años, se debe indicar correctamente la fecha de inicio del contrato, así como la de terminación del mismo; esto prevendrá que el arrendador quiera cobrar más meses o montos de los que ya están señalados.

▪ Regla de convivencia: cuando el inmueble se encuentre en un condominio, se estipularán varias reglas que como inquilino estás obligado a respetar, como horas de llegada, prohibición para tener mascotas, restricciones para hacer modificaciones a la vivienda, entre otras. Para mayor información sobre la propiedad en condominio, te sugerimos consultar la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal vigente desde el 2011. Ley disponible aquí.


▪ Señalar derechos y obligaciones: en este apartado conviene especificar cuáles son los aspectos permitidos para el uso del inmueble por parte del inquilino, así como las obligaciones que tiene para mantenerlo en óptimas condiciones. El dueño también adquiere derechos y obligaciones, las cuales ya se mencionaron anteriormente.


En materia de contratos, siempre es bueno asesorarse con un profesional. Por eso, si tienes dudas con el contenido de un contrato de arrendamiento, entra a Contacta Abogado® y encuentra un profesional que te brindará toda la ayuda que necesitas.


¿Cómo podría intervenir la figura de un fiador?


En la mayoría de los casos, tener un fiador es requisito para rentar una vivienda. El fiador, de acuerdo con el artículo 2794 del Código Civil Federal, se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace.


La figura del fiador está regulada en los artículos 2794 a 2855 del Código Civil Federal. Algunos de los derechos y obligaciones del fiador son los siguientes:

• Derecho de oponer todas las excepciones que sean inherentes a la obligación principal, más no las que sean personales del deudor.

• El fiador que paga debe ser indemnizado por el deudor y se subroga en todos los derechos que el acreedor tenía contra el deudor.


¿Qué hacer en caso de que el aval lo firme una empresa?


Existen dos opciones que pueden funcionar como aval en caso de que no puedas conseguir uno. Arrendavit es una de ellas que te da el ya conocido Infonavit, la cual consiste en que la instancia deposite la renta mes con mes con descuento directo a tu nómina.


Debes tomar en cuenta los siguientes requisitos para que tu renta sea aprobada:

• El monto de tu subcuenta de vivienda debe ser mayor a seis meses del costo de la renta. Esto sirve como garantía.

• El costo de la renta no puede ser mayor al 25% del valor de tu salario.

• El plazo del contrato de arrendamiento debe ser de mínimo 12 meses.


Para mayor información sobre el programa Arrendavit, puedes consultar su página de internet en: https://micreditoinfonavit.com/tipos-de-credito/arrendavit/


La otra opción que tienes es una fianza de arrendamiento con una empresa afianzadora que fungirá como tu aval. Este tipo de fianzas representan un costo extra que debes considerar antes de contratarlos, también debes consultar si están registrados ante la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF).


La ley protege a los inquilinos de alzas desmedidas en la renta


En la Ciudad de México se registran anualmente aumentos que van desde 5% a un 8% anual. Los caseros están en su derecho de aumentar el monto de la renta debido al alza de productos como los materiales de construcción, necesarios para darle mantenimiento a los inmuebles.


La instancia que puede intervenir en un caso de aumento no justificado en la renta es la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO), que con apego a esta ley puede obligar al dueño a bajar el precio de la renta y mantener un precio dentro de los lineamientos establecidos en el contrato o por una negociación. Si no se llega a un acuerdo favorable para ambas partes, el dueño debe permitir que el inquilino abandone la vivienda sin que éste reciba una penalización.


¿Cómo es el proceso de desalojo?


El artículo 2489 del Código Civil Federal, menciona los casos en que el arrendador puede exigir la recisión del contrato, los cuales son:

• Por falta del pago de la renta

• Por uso indebido del inmueble

• Por el subarriendo del inmueble sin consentimiento del arrendador

• Por daños graves al inmueble ocasionados por el arrendatario

• Por variar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento del arrendador


Si ya se han agotado todas las opciones para negociar un adeudo de renta, el casero puede recurrir a su derecho de rescindir el contrato y desalojar al inquilino moroso.

La ley contempla que el inquilino debe ser notificado por el casero, a fin de poder negociar el adeudo, por lo general se estipula un plazo para cubrir el monto, en dado caso que no se llegue a un acuerdo se indicará un día en el que se debe desalojar el inmueble.


El casero debió de asesorarse legalmente antes de comenzar un juicio en contra de un inquilino, ya que conoce las cláusulas de su propio contrato y debe justificar el desalojo para que este proceda ante un tribunal civil.


Una vez que el dueño ha sustentado con pruebas los motivos del desalojo del inquilino, un juez dictará sentencia definitiva. El inquilino debe ser notificado del día y la hora en que la autoridad acudirá con una orden para realizar el desalojo.


Ninguna notificación debe ser pasada por alto, ya que es un derecho del inquilino el estar informado del proceso que se sigue en su contra.


Posible defensa contra un desalojo


En caso de que se solicite el desalojo por alguna de las causas mencionadas anteriormente, existe la posibilidad de demostrar que se ha resarcido la falta o que el arrendador incumplió con la ley al solicitar su inmueble.

En abril del presente año, en el marco de la pandemia por Coronavirus, se hizo un llamado a las autoridades para suspender los desalojos en la CDMX e idear medidas para el pago de las rentas atrasadas.


Algunos especialistas recomiendan negociar con el casero para el pago de una deuda, establecer plazos, montos entre otros beneficios para ambas partes. Al momento de llegar a un acuerdo se debe dejar por escrito y con todas las cláusulas claras para evitar problemas a futuro. Nunca se debe firmar una hoja en blanco debido a la desesperación, y se recomienda todo el tiempo estar asesorado.


En este tiempo de la pandemia los acuerdos pueden ser más recomendables ya que beneficiaría al dueño al no dejar de percibir un ingreso seguro, y al inquilino en poder pagar a plazos sus rentas atrasadas y no tener que buscar otro inmueble.


El derecho humano a la vivienda


El derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano reconocido en la normativa internacional de los derechos humanos como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. El Pacto Internacional de Derechos


Económicos, Sociales y Culturales, en su artículo 11, reconoce “el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia”.


Por ello, nuestro artículo 4º constitucional, reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna, decorosa y sostenible, así como que la ley deberá establecer los instrumentos y apoyos necesarios para alcanzar dicho objetivo.


Una buena asesoría legal evita episodios incómodos para tu familia. En Contacta Abogado® puedes encontrar especialistas que te ayudarán a resolver asuntos legales inmobiliarios y contratos, entre otros asuntos legales.


Referencias:

http://sil.gobernacion.gob.mx/Archivos/Documentos/2016/02/asun_3337566_20160223_1454519754.pdf

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/2_270320.pdf

https://transparencia.cdmx.gob.mx/storage/app/uploads/public/5a7/116/5fd/5a71165fda052408605225.pdf

https://micreditoinfonavit.com/tipos-de-credito/arrendavit/