Cómo ampararse en un desalojo de vivienda

De acuerdo con la revista Proceso, en junio, alrededor de cincuenta familias fueron desalojadas de forma violenta en la alcaldía Cuauhtémoc a las dos de la madrugada. Las personas afectadas comentaron que llevaban más de 10 años viviendo en el inmueble y denunciaron que, en el momento del desalojo, los cargadores actuaron con violencia y les robaron sus pertenencias. ¿Esto es legal? ¿Cómo se pueden amparar los ciudadanos ante esta situación? En Contacta Abogado® te lo explicamos.

¿Qué dice el Código Civil Federal sobre el arrendamiento y el desalojo?

De acuerdo con el artículo 2398 del Código Civil Federal (CCF), hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

Por ende, en el contrato de arrendamiento deben participar al menos dos partes: el arrendatario (inquilino) y el arrendador (dueño de la propiedad). Aunque es importante tomar en cuenta que, en la mayoría de los contratos de arrendamiento, se contempla la figura del fiador, que es aquella persona que se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si éste no lo hace.

Asimismo, de acuerdo con el artículo 2406 del CCF, el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, de no ser así, se responsabilizará al arrendador. Si deseas conocer los derechos de los arrendatarios en México, visita nuestro artículo aquí.

En lo que respecta al desalojo de un arrendatario, el artículo 2414 del CCF establece que el arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo en el caso de reparaciones urgentes e indispensables.

Un desalojo procede luego de hacerse el emplazamiento en forma adecuada, escuchar a las partes, y, en general, de haberse agotado el juicio en todas sus etapas.

A su vez, el artículo 2431 del CCF establece que si por caso fortuito o de fuerza mayor en caso de que se impida al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

Sin embargo, es importante tomar en cuenta que el contrato se puede rescindir, ya sea por el arrendatario o por el arrendador. De acuerdo con el artículo 2489 del CCF, el arrendador puede exigir la rescisión del contrato en los siguientes casos:

I. Por falta de pago de la renta en tiempo y forma;

II. Por usarse la cosa en contravención a lo pactado;

III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo pactado;

IV. Por daños graves a la cosa arrendada imputables al arrendatario, y

V. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso del arrendador.

Si quieres conocer más sobre este tema, puedes visitar la guía de Desalojos, en nuestra sección de Diccionario Jurídico.

¿Cuándo procede un desalojo?

Un desalojo procede luego de hacerse el emplazamiento en forma adecuada, escuchar a las partes, y, en general, de haberse agotado el juicio en todas sus etapas, explicó Rosalba Guerrero Rodríguez, magistrada de la Quinta Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México en una entrevista para el programa en 21 Noticias matutino.

Ante estos casos, la magistrada recomienda que la gente salga voluntariamente de los inmuebles que ocuparon por arrendamiento o comodato cuyo contrato es objeto de rescisión. Por otra parte, subrayó que un desalojo es ilegal cuando no emana de la sentencia emitida por un juez, y si no hay de por medio un procedimiento con todas las formalidades esenciales que marca la Constitución y las leyes reglamentarias.

El arrendatario tiene derecho a reducir su pago de la renta o bien dejarla de pagar por causas de fuerza mayor. Este recurso ha sido utilizado durante la pandemia por COVID-19, después de que muchas personas se quedaran sin trabajo. Las principales recomendaciones de los expertos es que se llegue a un acuerdo entre inquilinos y arrendadores, esto con el objetivo de obtener, por ejemplo, una reducción temporal en las cuotas o un plazo de pago.

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Fuentes:

Código Civil Federal (Última Reforma DOF 11-01-2021)

Poder Judicial de la Ciudad de México (PJCDMX). Magistrada explica cuándo procede un desalojo

Proceso. Al menos 50 familias fueron desalojadas de un edificio en La Merced

Enlaces

Diccionario Jurídico: Desalojos

Derechos de los arrendatarios en México