La importancia de la cultura del Registro Público de la Propiedad

¿Qué tan importante es el Registro Público de la Propiedad?

Es fundamental saber y conocer la certeza jurídica que brinda el Registro Público de la Propiedad respecto de un patrimonio y el estrecho vínculo que tiene con el gremio notarial. Un gran número de instrumentos otorgados ante un notario, son registrados o tienen que ser registrados. Algo importante, es saber que el registro en nuestro Estado es potestativo: la gente si quiere inscribe y si no quiere, no está obligada a hacerlo; sin embargo, hay determinados actos que la propia ley nos obliga a registrar para que haya una continuidad entre ellos y respecto del derecho que se está publicitando. Una vez inscrito el derecho consignado en un acto es oponible frente a terceros, si no llega a Registro entonces solo surte efectos entre las partes que lo celebraron. Por ello es tan importante, relevante y trascendente el Registro Público.

¿Qué es lo más preocupante respecto a este tema?

Que hay muy poca cultura registral, muy poco conocimiento respecto al Registro; hoy en día, quizás con el tema de redes sociales hay mayor conciencia y difusión del tema, en las redes sociales de mi notaría, por ejemplo, publicamos información no solo notarial sino de la Institución Registral. En general, la gente, los propios abogados, subestiman el Derecho Registral, sin tener claridad de su trascendencia y de su objetivo primordial que es brindar certeza y seguridad jurídica del patrimonio inmobiliario de una persona. Son preocupantes dos puntos: uno es la regularización de ese derecho por falta de publicidad registral, pongo el ejemplo: puedes tener un título de propiedad, guardado en el cajón nada más, sin que se haya presentado para su registro y que con ello pueda surtir efectos contra terceros. Dos, la regularización, regresándonos un paso más atrás, es decir, ni siquiera se tiene el derecho para vender o para transmitir o para dar en garantía porque no se ha hecho el paso previo a la escrituración, ejemplo, no has iniciado el juicio sucesorio para adjudicarte o bien solo tienes contrato privado de compraventa.

¿Qué tenemos que considerar si se quiere adquirir una propiedad o un terreno u otro título inmobiliario?

La primera recomendación es acudir con un notario de confianza, no tener temor, no pensar que es caro; los notarios nos regimos por un arancel publicado por el Gobierno del Estado de México a través (en el caso del Estado de México) de la Secretaría de Justicia y Derechos Humanos. Acudir al notario para dar forma a los actos jurídicos es parte de esta cultura registral.

Estar informado, revisar y consultar la propiedad que vas a adquirir, es otro punto que debes considerar y lo puedes hacer a través de la página del Instituto de la Función Registral del Estado de México, puedes incluso consultar leyes y publicaciones de Acuerdos de autorización de desarrollos inmobiliarios, entrando a la página del Gobierno del Estado, consultar la Gaceta y ‘Legistel’.

Por otra parte, cuando vas a adquirir una propiedad, siempre debes preguntarte: ¿esa persona tiene derecho para venderme? y si la respuesta es sí, la siguiente pregunta sería ¿Cuál es el soporte documental en qué sustenta su derecho? y ahí viene el tema del título de propiedad que tendrá que mostrarte. Si lo tiene, debes entonces cuestionarle: ¿está inscrito en el Registro Público? Porque podría pensarse que si alguien tiene escrituras seguro está inscrita, sin embargo, ya mencionamos el carácter potestativo del Registro. Les puedo asegurar que mucha gente le dice al notario: ‘yo me encargo de inscribirla luego porque ahorita no tengo recursos’, o bien por cualquier otro motivo no se registra.

Puede suceder también con un título de propiedad en donde el juez determinó que una persona es la propietaria o bien que hubo prescripción positiva a su favor y es la dueña de un inmueble, cumpliendo con los requisitos de ley porque se tuvo la posesión y se cumplieron los tiempos que señala la ley y probablemente el titular de esa sentencia la guardó y no está registrada. Entonces habrá que tener claridad en que falta ese paso, se tiene que registrar para que surta sus efectos de publicidad ante terceros.

¿Cuáles serían las consecuencias de no realizar ese paso?

Poner en riesgo tu patrimonio. Definitivamente la confirmación del derecho de propiedad registrado, es algo que se tiene que tomar en cuenta. Gente como tú o como yo y hasta grandes corporativos que no tuvieron el cuidado, la correcta asesoría registral, o bien que no les importó o dijeron ‘luego lo checamos’, llevaron a su cliente a problemas graves respecto de los bienes adquiridos, y luego el tema de la regularización del inmueble se vuelve tortuosa y muy costosa. Ahora bien, aclaro que hay despachos que se dedican precisamente a comprar inmuebles en litigio; por ejemplo, conozco uno en particular que le gusta el tema de sucesiones y se ha vuelto experto, se acerca y compra estos inmuebles con problemas jurídicos; pero eso es distinto, distinto a aquella persona común y corriente como nosotros, que compra sin tener la suficiente información registral y notarial.

Para estar informados en materia registral debemos conocer el avance de modernización en los Registros Públicos Inmobiliarios, que permiten (como en el Estado de México), como ejemplo, consultar desde su plataforma digital y con el nombre de la persona, si esta es propietaria de determinado inmueble, la certificación que se obtiene es un documento llamado certificado de no propiedad y como ya mencioné, se obtiene desde la página del IFREM, desde donde se puede además generar citas con el Registrador, consultar folios reales electrónicos, obtener certificados de existencia o libertad de gravámenes y certificados de inscripción.

Desde la página se generan las líneas de pago y luego haces la consulta, no tienes que trasladarte a la Oficina Registral, es muy sencillo.

Perder el miedo a asesorarse:

Perderle el miedo al tema del costo, ‘lo barato te puede salir caro’ es una realidad y además, echar mano de estas herramientas tecnológicas, de estos avances en los Registros Públicos y de las propias redes sociales, es muy útil hoy día para que estés informa do. Les quiero compartir un caso en particular de hace no mucho tiempo, un cliente me mandó escaneadas las ‘escrituras’ de una persona que le quería vender un terreno en Tlalnepantla, el cliente estaba muy seguro de que todo estaba en orden pero quería confirmarlo a través de mí, hago entonces la consulta en el Registro y sí, efectivamente la persona que le quería vender a mi cliente conservaba aún su testimonio -reproducción fiel de la escritura-, pero ya no estaba vigente, pues esa persona que en el testimonio aparecía como propietaria ya había transmitido su derecho, incluso había subdividido el bien, y ya estaban vendidos los inmuebles resultantes, en pocas palabras pretendía sorprender y engañar a mi cliente. ¿Frente a qué estamos aquí? frente a una persona que sabe que tiene que acudir a su notario, frente a un cliente que tiene conciencia de la importancia del tema de Registro, y frente a una notaría que también la tiene.

Redacción creada por: Mtra. Tania Lorena Lugo Paz

Entrevista a través de: La Revista “La Red de Negocios, dinámica y emprendedora”

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