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Autor: Lic. Jorge R Paredes Mena

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¿Qué debes considerar si decides invertir en remates hipotecarios ?

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Cada día es más común que escuchemos o veamos en artículos o anuncios que dicen remates bancarios o remates hipotecarios, y se mencionan como una oportunidad de inversión, sin embargo, es algo todavía desconocido para la mayoría.

DERECHO INMOBILIARIO


Cada día es más común que escuchemos o veamos en artículos o anuncios que dicen remates bancarios o remates hipotecarios, y se mencionan como una oportunidad de inversión, sin embargo, es algo todavía desconocido para la mayoría a diferencia de la compraventa directa de un inmueble, por lo que al ver este tipo de anuncios que ofertan por debajo de su valor comercial, surgen varias interrogantes como:


¿A QUÉ SE REFIEREN CUANDO DICEN REMATES BANCARIOS O HIPOTECARIOS?


Es importante entender esta parte ya que nos referimos a lo que vamos a adquirir en sí, es decir en una compraventa estamos adquiriendo un inmueble directamente, pagamos, firmamos contrato o escritura, nos estregan la casa y ya somos dueños, sin embargo en los llamados remates bancarios en realidad se pueden referir a dos vertientes, una es que el banco recupero un inmueble porque no le pagaron el crédito y ejecuto su garantía que es una casa, está ya se encuentra a nombre del banco y la saca a la venta en un valor ligeramente por debajo del comercial y te lo vende directamente, o bien si se trata de Cesión de Derechos de Cobro y/o Litigiosos, esto es que el banco celebro un Contrato de Apertura de Crédito con Garantía Hipotecaria con un particular, este en algún momento de la vida del crédito por cualquier causa no le fue posible seguirlo pagando y el banco le demanda vía judicial el pago de la deuda. En este caso nos referimos a los derechos de cobro que tiene el banco y lo cede a un tercero que es el adquirente para que este realice el cobro de esa deuda por su cuenta y/o continúe el juicio que el mismo banco inicio contra el deudor.


Es por esto que la forma correcta de referirse a este tipo de operaciones es que se trata de un Contrato de Cesión de Derechos de Crédito y/o Litigiosos.


¿QUÉ ESTOY ADQUIRIENDO?


Como mencione se están adquiriendo los derechos de cobro y/o litigiosos, es decir el derecho de cobrarle al deudor y de continuar el juicio que se sigue en su contra, y al final del procedimiento si el deudor no puede o no quiere pagar esta deuda se cobra con la casa que dejo en garantía.


¿CUÁNDO Y CÓMO TENGO QUE PAGAR?


Otra interrogante muy común es como se pagan estos derechos que estoy adquiriendo y esto es de suma importancia pues se debe pagar el 100% y en un exhibición y ojo mucho cuidado con los anuncios que dicen que pagas una cantidad al inicio y el resto al final o durante el proceso del juicio pues esta es la principal alerta de fraude.


¿QUÉ DOCUMENTOS ME DARÁN O COMO AMPARO LA PROPIEDAD?


Como ya dijimos se adquieren derechos no propiedad como tal o no aun, por lo que se debe celebrar una Cesión de Derechos de Cobro y/o litigiosos a Título Oneroso, en escritura pública ante Notario, pues es con lo que vas a acreditar ante el juzgado que eres el titular de estos derechos.


¿EN QUÉ MOMENTO ME ENTREGAN LA CASA?


Si durante el procedimiento como es común el deudor no paga la deuda, al final del juicio, el juez ordenara el remate del inmueble y se tienen dos opciones dejar que se venda el inmueble y el producto de la venta menos impuestos y demás gastos te los dan a ti como acreedor o bien si la deuda supera el valor del inmueble le pides que te la adjudique es decir te das por pagado de la deuda con la casa.


¿PORQUE LOS OFERTAN TAN POR DEBAJO DE SU VALOR REAL?


Esto depende de la etapa en la que se encuentre el juicio y pueden estar vendiendo los derechos en un 50% o 60% de su valor, hasta un 80% si esta ya por adjudicar la propiedad es decir, está por concluir el juicio.


¿LOS PUEDO ADQUIRIR CON UN CRÉDITO BANCARIO?


Este tipo de operaciones se pagan de contado y con recursos propios, existen algunas maneras de financiar, pero no es lo mas recomendable.


¿QUIÉN ES EL DUEÑO DE ESTAS PROPIEDADES?


El dueño de la propiedad durante todo el procedimiento es el deudor, una vez que el juez ordene escriturar a tu nombre serás tú el dueño antes no.


¿TENDRÉ QUE PAGAR ALGO MÁS APARTE DEL COSTO DE LA CESIÓN DE DERECHOS?


Al final del procedimiento judicial y una vez que el juez ordene la adjudicación a tu favor, deberás cubrir los gastos de escrituración, impuesto sobre la renta por adquisición, además deberás absorber los impuestos que debía pagar el anterior dueño, esto te lo retendrá el notario.


¿ES SEGURO INVERTIR EN ESTE TIPO DE PROPIEDADES?


Es importante como ya mencioné que se firme contrato de Cesión de Derechos ante Notario y te asesores con un abogado litigante que tenga experiencia en este tema a fin de verificar que el juicio se ha llevado correctamente a la fecha, así tus riesgos serán mínimos.


Por otro lado, este tipo de operaciones se hace a través de intermediarios, que normalmente son empresas dedicadas a esto y casi siempre en el precio de venta incluyen el costo de la conclusión del juicio, es muy importante el que la empresa respalde esto con un contrato de intermediación.


Existen diversas empresas dedicadas a este tipo de operaciones que fungen como intermediarios entre los bancos y el adquirente o cesionario de los derechos de crédito y/o litigiosos, quienes seguramente te llevaran de la mano en el proceso, pero no olvides siempre contar con la asesoría y acompañamiento de un abogado de tu confianza, así te puedo asegurar que tu inversión estará garantizada.


Las Cesiones de Derechos de Cobro y/o litigiosos son una excelente inversión, si tomas en cuenta los consejos que mencione y sin duda veras tu dinero crecer y lo mejor sin tener que invertir tu tiempo.

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