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Autor: Lic. Pedro Enrique Galán Ruiz

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El Arrendamiento

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Los arrendamientos de bienes del Estado, de los Municipios, o de establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo.

El artículo 2292 del Código Civil Vigente del Estado de Nuevo León, señala; que hay arrendamiento, cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación; de cuarenta para las fincas destinadas al comercio y cincuenta para las fincas destinadas al ejercicio de una industria.

La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse, sin consumirse; excepto aquéllos que la ley prohíba arrendar y los derechos estrictamente personales.

El que no fuere dueño de la cosa podrá arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la ley.

El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta pase de cien pesos anuales.

El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.

Si ocurriere la muerte del arrendatario durante la vigencia del contrato de arrendamiento de finca destinada para casa habitación de uso familiar, aquellos que tengan interés jurídico para subrogación podrán subrogarse al contrato de arrendamiento.

Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendamiento tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.

Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pública, el contrato se rescindirá, pero el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador, conforme a lo que establezca la ley respectiva.

Los arrendamientos de bienes del Estado, de los Municipios, o de establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo y en lo que no estuvieren, a las disposiciones del Título correspondiente del Ordenamiento Legal que nos ocupa.

En cuanto a las obligaciones del Arrendador, aunque no haya pacto expreso, son las siguientes:

I.- A entregar al arrendatario la finca arrendada, con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenio expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere destinada;

II.- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;

III.- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

IV.- A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;

V.- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.

El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III del artículo 2306 del Código Civil Vigente en el Estado de Nuevo León.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.

Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que está destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al Juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles Vigente en el Estado de Nuevo León.

El Juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones.

En lo que corresponde a que el arrendador tendrá que garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato, no comprende las vías de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada que impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos casos, solo tiene acción contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no tendrá acción contra el arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.

De igual manera, el arrendatario esta obligado a poner en conocimiento del propietario, en el mas breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en el artículo 2313 del Código Civil Vigente en el Estado de Nuevo León, no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor la cosa dada en arrendamiento.

Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.

El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.

Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario, el arrendador deberá devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algún derecho que ejercitar contra aquél; en este caso depositará judicialmente el saldo referido.

Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:

I.- Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas;

II.- Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato;

III.- Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento.

Las mejoras a que se refieren las fracciones I y II previamente dichas, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada.

Por lo que se refiere a las obligaciones del arrendatario, así como sus derechos y demás que le correspondan, se tratará en un artículo diverso al presente, pero dentro de la página de Contacta Abogado®. Visite el artículos sobre Arrendamiento Financiero para saber más sobre el tema,

Ahora bien, tomando en cuenta que la tacita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, el arrendador solo cuenta con diez días contados a partir del siguiente, al del vencimiento del contrato de arrendamiento, tal y como lo sostiene la jurisprudencia, cuyo título es el siguiente:

Registro digital: 189248

Jurisprudencia

Materias(s): Civil

Novena Época

Instancia: Primera Sala

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Tomo: Tomo XIV, Julio de 2001

Tesis: 1a./J. 31/2001

Página: 352

TÁCITA RECONDUCCIÓN. LA OPOSICIÓN DEL ARRENDADOR PARA QUE NO OPERE AQUÉLLA, DEBE MANIFESTARSE DENTRO DEL TÉRMINO DE DIEZ DÍAS CONTADOS A PARTIR DEL SIGUIENTE AL DE VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Esto es así que para que opere la Tacita Reconducción, no hace falta que el arrendatario, se encuentre al corriente en el pago de las rentas, sino solo que se dé su vencimiento del contrato de arrendamiento previo, y la falta de oposición del arrendador, tal y como lo sostiene la jurisprudencia, cuyo título es el siguiente:

Registro digital: 177428

Jurisprudencia

Materias(s): Civil

Novena Época

Instancia: Primera Sala

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta

Tomo: Tomo XXII, Agosto de 2005

Tesis: 1a./J. 59/2005

Página: 238

TÁCITA RECONDUCCIÓN. PARA QUE OPERE ES INNECESARIO QUE EL ARRENDATARIO ESTÉ AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LAS RENTAS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA).

Debido a lo anterior, de no estar conforme el Arrendador en la Tacita Reconducción, de su inmueble, es muy importante que lo evite expresamente, así como de ser necesario por medios legales, en un máximo plazo de los diez días señalados en la primera jurisprudencia citada.

Bibliografía:

Código Civil Vigente en el Estado de Nuevo León

Tesis 189248

Tesis 177428









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